Это вопрос один из главных. Сейчас заканчивается 2020 год, давайте разберем этот вопрос поподробнее.
Алгоритм принятия решения, как обычно, не сложный. Надо проанализировать все важные факторы, взвесить, и решение появится само собой.
Факторов не много. Перейдем к делу.
Факторы:
1. Насколько остро у вас стоит жилищный вопрос.
Или вы ищете куда пристроить свои накопления. Если да, то действуйте.
2. Сколько у вас есть денег на первоначальный взнос или имеется ли у вас старое жилье, которе можно продать или сделать зачет стоимости при покупке нового жилья. Процентов двадцать надо иметь, иначе обслуживать кредит будет тяжело. Если на этот вопрос вы ответили положительно, это еще одно да.
3. Определились ли вы что вам надо новостройку или вторичное жилье, или возможны варианты, и главное это вписаться в определенную сумму.
4. Ситуация с рынком и ценами на жильё. Этот фактор комплексный и состоит из нескольких частей.
Первые три фактора вы проанализируете и ответите самостоятельно, а вот про рынок и цены читайте далее.
После прочтения, вы сможете принять решение когда купить квартиру.
(О том как выбрать квартиру, читайте здесь)
Массовое строительство.
Итак, если вы живете в городе, где нет массового строительства домов, как например в столицах, то такой фактор как массовое строительство принимать во внимание не стоит.
В городах, где дома строят с большой скоростью это существенный фактор влияния. Например в Москве в 2019 году построили 5 миллионов квадратных метров жилья. Переведем это в квартиры, это немного меньше 100 тысяч квартир, иначе говоря каждый день сдавался в эксплуатацию новый 17 этажный дом.
Это серьезный фактор влияния на рынок жилья и цены, для жителей больших городов, с массовым строительством.
Цена квадратного метра.
В новостройках она выросла в 2019 году на 3%, на вторичное жильё 5%.
Официальная инфляция в РФ в 2019 году составила 3% (реальную вы видели на ценниках в магазинах), официальный прогноз на 2020 год 4% (все наверное заметили как цена на сахар за полгода выросла немного больше, чем четыре процента).
Иначе говоря цены на жилье растут медленнее, чем цены на продукты питания. Есть несколько причин для разницы в скорости роста этих цен, но в этой статье другая тема.
Динамика рынка жилья.
В 3 квартале 2020 года выдано почти 500 тысяч ипотечных кредитов в объеме 1,26 трлн. рублей (это более чем в 1,5 раза больше чем во 2 квартале в количестве, и почти в 2 раза больше в деньгах).
Переведем это на русский язык. У простых граждан сократились доходы (так получилось), стали покупать меньше квартир, и для того чтобы строительный комплекс не остановился, гражданам стали давать льготную ипотеку. Все кто мог, кому не надо бы, но очень хотелось, взяли кредиты и купили жильё. Решение давать льготную ипотеку абсолютно правильное. И те кто взяли такую ипотеку, тоже поступили правильно. Далее станет понятно почему.
Граждане, сидя из дома, изучали рынок, искали квартиры и покупали, покупали и покупали. Причины были следующие:
Во-первых, у кого есть накопления, они их пристраивали, потому что видят что происходит с деньгами (точнее с ценами в магазинах). Во-вторых, у кого денег не хватало или вообще мало, интенсивно брали ипотеку, понимая, что лет через десять, этих долгов уже не будет. Потому что деньги обесцениваются (снова смотрим на ценники в магазинах).
В результате в сентябре 2020 года количество ипотечных сделок выросло почти в два раза по сравнению с сентябрем 2019 года.
Немного макроэкономики.
Большое количество ипотечников разогрело рынок первичного жилья, с каждым месяцем брали новую высоту, и цены стали расти на первичном, и затем на вторичном рынке, и грозили подняться выше. Рынок стал расти очень быстро, рост цен приблизился к целевому показателю по инфляции. Поскольку суммы огромные, то это могло отразиться на параметрах бюджета. И тут глава ЦБ сказала, что пора это дело тормознуть.
Расшифруем: не надо создавать ипотечный пузырь. Мы все помним 2008 год, когда в Америке лопнул ипотечный пузырь, и как это отразилось на нас. А если его создать и лопнуть у нас, страшно представить что произойдет.
Немного скучно анализируем, и прогнозируем.
А что будет дальше с рынком жилья?
Желающих взять ипотеку будет достаточно, только не всем дадут взаймы. Следовательно количество ипотечных сделок начнет снижаться. Начнется сокращение спроса, и следовательно эта причина (кредитные деньги) для роста цен на жилье будет ликвидирована в начале 2021 года.
Если строительные компании смогут договориться и сократить строительство, типа как экспортеры нефти, то они сохранят нынешние цены. Но они не смогут договориться, потому что им нужны деньги.
У этой отрасли интересная ситуация: сокращать объем строительства, это значит сокращать себя; издержки растут и будут расти дальше и надо поднимать цены; клиенты пока есть, но скоро их поток станет меньше. Оптимизировать издержки и сохранить доходы можно только интенсивно и самостоятельно продавая квартиры, продавая ремонты от застройщика, обслуживание домов, и повышая плотность потребителей. Иначе говоря, минимизировать продажи через агентства недвижимости и больше продавать самостоятельно («квартиры от застройщика»), поставить свои управляющие компании, строить дома-человейники, лучше из малогабаритных квартир. Еще один путь к спасению этой отрасли, это продавливать реновацию и расселение ветхого жилья за счет государства.
Государство может поддержать застройщиков и не дать им разориться, оплачивая реновацию и расселение. Это поможет строительной отрасли. Но для рынка жилья в целом, это будет просто замена старых метров на новые. Очевидно, что государство не будет скупать пустующие квартиры и дарить их гражданам просто так. То есть здесь причины для роста цен на жильё тоже нет.
Еще причиной рынка жилья и цен, может быть прирост населения, оно не растёт.
Но одна причина все-таки будет. Деньги постепенно обесцениваются, а цены на жильё растут медленнее, чем цены на продукты (смотрите пункт «Цена квадратного метра»). И поэтому сейчас жильё превратилось в канал для спасения сбережений, у кого они ещё есть, особенно в долларах и евро. Здесь речь идет о накоплениях, близких к стоимости квартиры. И все, кто покупают квартиры, для спасения накоплений, прекрасно понимают что прибыли не будет никакой, и возможно будут небольшие потери. Какого плана потери? Валютные цены на жилье не поднимутся, коммунальные платежи платить необходимо, адекватных арендаторов найти сложно, налоги на недвижимость будут расти и на второе-третье жилье их могут поднять. Но лучше так, чем просто потерять.
Так что в целом причин для большого роста цен на жилье в первом полугодии 2021 года не будет.
Финальные выводы.
Если нужна квартира, и вы успеваете взять льготную ипотеку, берите сейчас. Но не забывайте, что в ближайшие лет пять, вам все же придется обслуживать этот кредит, пока он не обесценится и не размоется.
Следует учесть ещё высокую вероятность того, что повысят требование к первоначальному взносу. Соответственно сумма кредита, на который можно рассчитывать станет меньше.
Если можете подождать до весны, подождите. Потому что первичный рынок просядет, по причине снижения количества новых ипотечных кредитов. Также будет увеличиваться доля просрочек по кредитам. Всё больше заёмщиков не смогут обслуживать свои долги, вследствие финансовых трудностей и им придётся продавать свои квартиры. Это будет не массово, но и не единичные случаи.
В ближайшие полгода можно будет выгодно купить квартиру на вторичном рынке. Время экспозиции квартир длительное, значит цены завышены и покупателей мало. Смотрите варианты и просите скидку. Если продавец мотивирован продать, то по цене договоритесь.
Цены на жилье в первом полугодии 2021 года не вырастут и не обвалятся.
Удачи вам в поисках жилья.
